Uma futura crise no mercado imobiliário comercial pode ter consequências significativas para um sistema bancário que já se recupera da turbulência recente.
O setor imobiliário comercial – um setor que inclui prédios de escritórios, complexos de apartamentos, varejo, armazenamento industrial e muito mais – enfrenta uma crise potencial nos próximos anos devido ao aumento das taxas de juros e à queda dos valores.
Isso pode significar problemas para os bancos que investiram muito dinheiro em empréstimos imobiliários comerciais nos últimos anos. Após o colapso do Silicon Valley Bank, que investiu muito de seu dinheiro em títulos que perderam valor quando as taxas de juros subiram, especialistas em busca da próxima ameaça potencialmente negligenciada estão de olho no mercado imobiliário comercial.
“Se você voltar a 2021, no final de 2021, tínhamos taxas de juros muito baixas, os investidores tinham forte apetite para colocar dinheiro em imóveis comerciais e outros investimentos e, como resultado, as taxas de capitalização eram baixas e os valores das propriedades eram altos”, disse Jamie Woodwell, chefe de pesquisa de imóveis comerciais da Mortgage Bankers Association, ao Washington Examiner. “De várias maneiras, havíamos acabado de passar por um dos maiores testes de estresse que o mercado comercial jamais poderia passar.”
O quarto trimestre de 2021 viu um mercado imobiliário comercial em expansão e uma onda de empréstimos que prendeu dinheiro em edifícios que, hoje, poderiam valer muito menos do que apenas 18 meses atrás. O Federal Reserve manteve as taxas de juros próximas de zero na época, tornando os imóveis comerciais uma opção mais atraente para bancos e investidores.
Joel Griffith, membro sênior de estudos de política econômica da Heritage Foundation, culpou “dinheiro barato e impressão excessiva de dinheiro” pela explosão de investimentos imobiliários comerciais.
“Por que os valores dos imóveis comerciais aumentaram em um momento em que as taxas de vacância aumentaram?” Griffith disse ao Washington Examiner. “Isso é por causa do Fed.”
Agora, um problema de tempo pode custar aos bancos e investidores bilhões de dólares em perdas imobiliárias comerciais.
Este ano, até US$ 270 bilhões em empréstimos imobiliários comerciais mantidos por bancos, de acordo com dados da Trepp, devem vencer – ou seja, os termos do empréstimo original expirarão e o detentor do empréstimo terá que refinanciar.
Mas com as taxas de juros muito mais altas, as receitas de aluguel mais baixas e o valor da propriedade subjacente também mais baixo, o setor imobiliário comercial pode sofrer uma onda de inadimplência.
“Se um banco tiver que vender a propriedade se o empréstimo for inadimplente, o risco real é se o banco não conseguir vender a propriedade por um valor que cubra a hipoteca”, disse Griffith. “Quanto mais inadimplência nas hipotecas você tiver, mais execuções bancárias e, em seguida, o banco terá que vender essas propriedades. E se uma propriedade entra em inadimplência porque as taxas de vacância significam apenas que não há fluxo de caixa suficiente para uma empresa fazer os pagamentos da hipoteca, as chances de o banco realmente recuperar o que é devido na hipoteca diminuem substancialmente.”
Os bancos de pequeno e médio porte têm uma exposição particularmente grande ao mercado imobiliário comercial, com algumas estimativas sugerindo que esses bancos regionais detêm até 80% dos empréstimos imobiliários comerciais.
Para bancos com ativos entre US$ 1 bilhão e US$ 10 bilhões, por exemplo, os investimentos imobiliários comerciais geradores de renda representam quase um quinto de seus ativos, de acordo com a Mortgage Bankers Association.
O presidente do Fed, Jerome Powell, procurou minimizar os temores de problemas imobiliários comerciais no início deste mês em uma audiência perante o Comitê Bancário do Senado poucos dias antes do colapso do SVB.
Ele disse que não previu um “grande pico” na dívida comercial e reconheceu apenas “bolsas de preocupação” relacionadas ao mercado imobiliário comercial, incluindo prazos iminentes para os proprietários de imóveis comerciais refinanciarem.”
“Eu já vi isso ir e vir antes. Geralmente, os mercados podem absorvê-los”, disse Powell.
Neel Kashkari, presidente do Federal Reserve de Minneapolis, também minimizou o risco de uma catástrofe mais ampla.
“Existem muitos ativos imobiliários comerciais no setor bancário e algumas perdas que provavelmente irão se espalhar pelo setor bancário. Portanto, esse processo levará tempo para ficar totalmente claro”, disse Kashkari no domingo. “Mas, fundamentalmente, o sistema bancário tem muito capital para poder resistir a essas pressões.”
Para alguns dos maiores mercados imobiliários comerciais do país, no entanto, a demanda por escritórios e lojas está evaporando. Os valores das propriedades despencaram junto com ele, e mais empresas começaram a lutar para pagar seus aluguéis comerciais e hipotecas.
Mais de 20% dos escritórios em Washington, DC, estavam vazios no final do ano passado, de acordo com a CBRE.
Em Portland, Oregon, mais de 21% de seus escritórios metropolitanos permaneceram vagos no último trimestre.
Midtown Manhattan fechou no ano passado com cerca de 18% de seu espaço de escritório vazio. O ritmo de novos aluguéis de escritórios diminuiu 30% em relação à média dos últimos cinco anos.
Algumas cidades viram um êxodo ainda mais dramático de inquilinos de escritórios.
O controlador de São Francisco emitiu um alerta terrível em junho de que as taxas de vacância de escritórios podem subir acima de 40% e chegar a 53% em algumas partes da cidade até 2024 se as condições não mudarem.
No geral, a taxa média de vacância para escritórios em todo o país deve atingir o pico de 19% este ano, com apenas uma ligeira queda nos anos seguintes, de acordo com a Moody’s Analytics.
Vários fatores levaram as empresas a abandonar seus prédios de escritórios. O trabalho remoto resistiu muito além da fase de lockdown da pandemia e mostra poucos sinais de desaparecimento.
Uma pesquisa da McKinsey de junho de 2022 descobriu que 58% das pessoas disseram ter a oportunidade de trabalhar em casa pelo menos um dia por semana; mais de um terço das pessoas disseram que podem trabalhar em casa cinco dias por semana.
Em algumas cidades, o crime fez com que o comércio e outros negócios fugissem e deixou as ruas repletas de vitrines vazias.
E à medida que mais empresas ficam totalmente remotas ou buscam espaço em mercados mais seguros e baratos, os restaurantes, cafeterias e bares que atendem aos trabalhadores do centro muitas vezes veem sua base de clientes secar e também precisam fechar.
Os investidores agora estão menos interessados em colocar seu dinheiro em imóveis comerciais, e os bancos estão menos dispostos a emprestar para aqueles que estão.
O valor dos escritórios, hotéis, lojas e outras propriedades que compõem o mercado imobiliário comercial também caiu – mas ainda não está claro quanto.
“A desaceleração na atividade de transações também torna mais difícil obter uma boa janela para onde estão os valores das propriedades”, disse Woodwell. “Os valores das propriedades caíram de onde estavam no meio do ano passado.”
Alguns bancos podem, portanto, ter grandes perdas não realizadas em seus livros que não se tornarão evidentes, a menos que o banco seja forçado a vender suas propriedades comerciais.
“Não é como se essas propriedades fossem negociadas todos os dias em um mercado, mas isso não significa que elas não perderam seu valor”, disse Griffith.
As taxas de inadimplência, ou a taxa na qual os detentores de empréstimos imobiliários comerciais começaram a perder pagamentos, começaram a subir.
No mês passado, a inadimplência de títulos lastreados em hipotecas de imóveis comerciais “aumentou acentuadamente” para 3,12%, de acordo com a Trepp.
As propriedades de escritórios experimentaram o aumento mais dramático de inadimplência, quase dobrando em fevereiro de 2023 em relação à média dos últimos 12 meses.